证券时报记者 王蕊
商业不动产REITs（不动产投资信托基金）开闸在即，受到市场各方关注。
财通资管总经理助理叶晓明近日接受证券时报记者采访时表示，我国REITs市场在资产类型上将补齐关键的一块拼图，将盘活百万亿级别的存量不动产，并通过资本市场的价格发现与资源配置功能，引导中国经济要素向更高效领域流动。
据悉，许多持有优质商业资产的央企、地方国企，甚至民营商业运营公司都在积极备战，待规则落地就立即申报。
数据显示，4年多来，中国基础设施REITs市场发展迅猛，截至目前，已经成立了78只产品，发行规模超2000亿元。各类市场参与主体也日趋成熟，正以商业化姿态布局这一潜力赛道。
投资逻辑需要变化
“随着商业不动产REITs的推出，投资者的逻辑也要变。投资者更应当把REITs看作是‘有分红属性的权益资产’,而非固收资产，关注长期回报率。”叶晓明强调。
叶晓明向记者表示，此前公募REITs主要覆盖交通、能源、市政等基础设施领域，而购物中心、写字楼、酒店等商业不动产本是国际REITs市场的主流标的。如今该领域正式开放，标志着C-REITs正朝着全门类、全资产的成熟方向迈进。
在他看来，基础设施REITs的成功实践为商业不动产REITs的推出积累了经验，监管部门采取“双轮驱动”策略非常务实：既能继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用，又可通过商业不动产REITs精准对接商业不动产盘活需求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。
招商证券地产分析师赵可也表示，商业不动产REITs为拥有大量商业地产的不动产开发运营企业，提供了又一种权益属性退出工具，使房企从开发向资管转型的路径更加畅通。相关企业在选择发行类别时可能会更加关注发行速度及效率的高低，资产现金流产生能力是否可更独立于主体信用，回收资金用途的灵活性等要点。
综合多位分析人士的观点，商业不动产REITs与之前的基础设施REITs同属公募REITs品类，本质上都是资产上市，都遵循强制分红、公开募集、封闭运作的核心规则，服务于盘活存量、服务实体经济的大目标。在差异最明显的资产类型方面，双方也是既互补（新增了写字楼和酒店）又重叠（商业综合体、商业零售此前已在基础设施REITs发行范围中）。
但从更宏观的角度来看，基础设施REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点。而商业不动产REITs则更侧重于“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密。
各类企业摩拳擦掌
中信建投地产经营服务及REITs首席黄啸天表示，我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。年内互联网数据中心（IDC）、天然气发电等公募REITs项目陆续上市，近期有首单隧道类REITs获受理，文旅等业态也在发审流程中。他还提到，过去REITs的政策主要由发改委发布，此次则由证监会主导，后续商业不动产REITs项目的审批提速值得期待。
“在投融联动业务方面，财通证券资管已将商业不动产REITs作为重点工作来抓。”叶晓明说，市场对商业不动产REITs需求巨大，从目前的市场反馈看，许多持有优质商业资产的央企、地方国企，甚至优质的民营商业运营公司都在摩拳擦掌，等待规则落地后立即申报。
他还提到，如今原始权益人的核心诉求已从单纯的“回笼资金还债”，进化到了“资本战略重构”，更多企业在学习新加坡的“双基金模式”——通过私募基金去拿地、培育新项目，等项目成熟了再注入到公募REITs中，完成从重资产的开发商向轻资产的运营管理服务商的蜕变，实现轻重资产的分离。在此前的试点中，确实已经有不少大型商业机构通过机构间REITs进行了探索，为后续的商业不动产REITs提供了宝贵经验。
华西证券固收分析师姜丹同样观察到，2025年以来，机构间REITs（私募）悄然壮大，不少公募REITs发行人已申报此类产品。这类产品的定位是可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品，资产范围涵盖公募REITs的所有类型，以及商业物业和无法发行公募REITs的基础设施，与商业不动产REITs具有很高的契合度。截至2025年11月末，全市场已发行21只持有型不动产ABS，发行规模达344.14亿元。
基金管理人三大能力迎考
与传统证券投资基金相比较，REITs费率并不算高，但资管机构参与REITs市场的热情却与日俱增，这背后除了积极承担服务实体经济高质量发展使命外，也有一本更加长远的经济账。
以证券公司为例，在REITs业务全周期过程中，前期申报、定价发售和存续管理等环节，可全面带动投行、研究、销售交易、财富管理、投资管理、基金管理等业务的价值增量。在公募基金改革的大背景下，公募机构更看重通过创新金融工具提升资产运营效率、提高长期稳定的回报，实现功能性和盈利性的有机统一。
也有公募资管人士接受证券时报记者采访时表示，从海外成熟市场来看，REITs的壮大来自产品的扩募。这意味着随着在管REITs规模不断增加，存续期内每年的基金管理费收入随之增加，金融机构在REITs系统搭建等方面的边际成本也会递减，因此前期投入长远来看是很有价值的。
叶晓明强调，商业不动产REITs对基金管理人而言将是一场“大浪淘沙”。其一，管理人需告别“收过路费”的被动管理模式，具备资产运营提升乃至资本运作优化资产组合的主动管理能力；其二，面对更复杂的市场环境与更波动的现金流，搭建有效的风险隔离和应对机制，将考验其专业实力；其三，商业不动产REITs价格波动或大于基础设施REITs，管理人还需投入更多精力做好投资者教育与沟通。
此外，在资金端，目前公募REITs的持有人也呈现显著的“机构化”特征，占比超过95%，其中原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半。站在资产配置角度，REITs作为分红预期稳定、风险适中、与其他各类资产相关性均较低的资产，可以起到优化组合韧性、增厚投资组合收益的作用，在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛。
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